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□ 郭子源

备受市场关注的“认房不认贷”政策正式落地。近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。该政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。目前在一线热点城市中，广州、深圳已率先宣布落实该政策。

“认房不认贷”政策有助于促进有效需求联动，促进房地产市场平稳健康发展。新政策显著降低了购房者的置换成本，进一步释放了改善性住房需求，“卖一买一”交易可能随之增加。由此，刚性、改善性住房需求以及一手房、二手房市场将形成更多联动。

作为个人住房贷款政策的重要组成部分，“认房”或“认贷”是银行判定首套房、二套房的标准。2016年四季度，为了抑制房价过快上涨、推动市场平稳运行，部分一线热点城市开始执行“认房又认贷”政策，只要居民曾贷款购房，即便后续卖掉房子、结清贷款、在当地名下无房，重新购房时银行仍按照二套房标准放贷。“认房不认贷”则反之。不论居民是否使用过贷款买房，只要在当地名下无成套住房，银行就按照首套房标准放贷。

“认房不认贷”政策显著降低了购房者的置换成本。举两个例子。第一，某地居民因孩子出生、老人随居等原因，打算把名下唯一、贷款购买的65平方米住房置换成90平方米住房。若“认房又认贷”，他换房贷款的首付比例普遍为60%，根据贝壳研究院7月监测数据，贷款利率平均为4.81%；若“认房不认贷”，他的首付比例普遍降至30%，贷款利率平均降至3.90%。第二，某居民曾在A城市贷款买房，后在B城市重新安家，若“认房不认贷”，该居民在B城市购房将享受首套房信贷政策。

置换成本降低后，改善性住房需求将进一步得到释放，“卖一买一”交易可能回升。当前，由于新政策落地时间较短，市场反应有待进一步观察，但从历史数据看，“认房又认贷”政策在一定程度上降低了二手房市场的活跃度。贝壳研究院数据显示，2017年深圳、上海、北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%、49%，成交价格也出现了下跌或增速放缓。

若“卖一买一”交易回升，刚性、改善性住房需求以及一手房、二手房市场将形成更多联动。一方面，从刚性住房需求的角度看，卖房者增加，二手房市场的供给增加，刚需者将拥有更多选择。另一方面，从改善性住房需求的角度看，置换者卖房后，既可能购买一手房，也可能继续购买符合自身要求的二手房，一手房、二手房市场的需求均可能回升。

有效需求形成联动，有助于促进房地产市场平稳健康发展。今年以来，房地产销售有所下滑，房企回款放缓，风险化解工作面临诸多难点。1—7月，住宅销售面积同比下降4.3%，截至7月末，住宅待售面积同比增长19.5%。接下来，各地要在坚持“房住不炒”的前提下，因城施策落实好“认房不认贷”政策，切实降低居民的购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求；与此同时，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整、优化房地产政策，进一步释放有效需求，促进房地产市场平稳健康发展。